住宅ローン減税効果で年末調整で10万円以上還ってきました!

ちょっと前の話になりますが、年末調整で10万円以上還ってきました。
けど、確定申告開始の日なのでOKですよね。正確には101274円です。嬉しいです。

ここで強調したいのは僕の家は購入時築29年で、
普通なら住宅ローン減税の対象にならないのですが、
既存住宅瑕疵担保保険に入って、対象になる事ができた事です。

過去の記事
 「 最大400万円といわれる住宅ローン控除が築29年の物件で対象になる方法 」
に書いているのでよかったら読んで下さい。

住宅ローン減税の対象になる為に30万円ぐらい使いましたが、
結果10年で100万円ぐらいの減税を受ける事ができる事になるので嬉しいです。
所得税で控除できない分は、来年度の住民税から引いてくれるのでありがたいですね。

ちなみに僕は、住宅ローン控除はローンの残額の1%となっているので、
控除のある10年は、繰り上げ返済せずに、そのお金で資産運用をする作戦をとっています。

理想は控除額を資産運用で増やして、10年たったらその分を一括返済ですよね。
結局は、普段の生活費に消えていってしまってますが・・・。

とにかくお伝えしたいのは、築29年でも住宅ローン減税の対象にならない訳ではないです。
そしてこれは不動産業者は特に教えてくれない事が多いです。

ましてや金利の安い銀行を教えてくれる訳でもありません。
これも記事「 不動産仲介業者は住宅購入時に何処まで支援してくれるのか? 」を読んで頂ければと思います。

よければ下の住宅ローン比較検討もご活用してもらえたらと思います。
少しでも、この記事が僕の経験が、お役に立てれば幸いです。

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2年前に借りたばかりの僕に住宅ローン借り換えにメリットがありそうな理由

前回の記事からの続きです。
今回僕が住宅ローンを借り換えてメリットが生じそうと思っている理由は、

①2014年11月より金利が下がっている
②住宅購入時は、ネット銀行のローンが通らずメガバンクで借りたので、ネット銀行に乗り換えれたら金利が下がる
③現在、保険で金利が0.4%上乗せになっているが、無料で保険に入れたり、上乗せの%が低かったりする
④10年固定と変動金利のミックスローンにしているので、変動一本にしたら金利が下がる

上記の理由で乗り換えを真剣に考えています。

①2014年11月より金利が下がっている
これは誰もが知っている事実です。
銀行の短期プライムレートは下がらないらしいですが、優遇金利で初回は金利が下がっているのでメリットがあります。
ただし、これだけだと、金利差はそこまで大きくないので、僕は残り三つの理由でメリットあるまで金利差が出そうと思っています。

②住宅購入時は、ネット銀行のローンが通らずメガバンクで借りたので、ネット銀行に乗り換えれたら金利が下がる
これは悲しいかな。僕が申し込んだネット銀行は2年前にはローンを通してくれませんでした。
不動産屋経由でメガバンク2か所にローンを申し込んで、一社は落ちて、一社が通ったので無事に購入できた経過があります。
僕の収入などの理由もあると思いますが、聞いたところによると、築29年の物件なので通りにくいのもあるらしいです。
今回、また違う銀行も含めてネット銀行に申し込もうと思っています。
勝手にメガバンクに借りれた実績と、返済も滞っていないので、通るのでは?と思っています。
考えが甘いかな?どうだろうか?これが一番のネックになると思っています。

③現在、保険で金利が0.4%上乗せになっているが、無料で保険に入れたり、上乗せの%が低かったりする
例えば、住信SBIネット銀行は8大疾病保証が無料でついてきます。
無料でなくても、上乗せ金利が0.4%より低い銀行があります。それを活用したら、さらに金利差が出てきます。

④10年固定と変動金利のミックスローンにしているので、変動一本にしたら金利が下がる
これは、僕が固定と変動が50%、50%のミックスローンにしていて、
10年固定金利 1.65%
変動金利     1.175%  となっています。
単純に間をとったら現在、1.4125%の金利となっています。
全部を変動金利にしたら、さらに下がる計算です。

以上の理由で借り換えのメリットがあると思っています。
机上の空論かもしれませんが、もっと調べて具体的に進めていきたいです。

現在、2016年11月の変動金利
住信SBIネット 0.497%
イオン銀行   0.59%
楽天銀行    0.507%   です

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すごいですよね!
事務手数料や、保険の上乗せ%で、上記の数字のようにはいかないでしょうが、
今の僕の金利より1%弱さがりますし、住宅ローン減税の1%をはるかに下回る数字です。
やはり、借り換えは魅力です。OKしてくれる銀行があればという課題はありますが(笑)
実は借り換えはまだ先と考えていますが、きちんと動いていこうと思います。

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マイナス金利になっても、すでに借りた住宅ローンの変動金利は下がらないものなんですね

今年の4月にも記事にしましたが、
マイナス金利になっても、僕の住宅ローンの変動l金利は下がりませんでした・・・。

毎年、4月10月に変動金利の見直しがあって、銀行からその結果が届くんですが、今回も下がりませんでした。

でも、ちょっと調べてみたんですが、
マイナス金利になっても銀行は貸出基準である短期プライムレートを下げている訳ではなく、
優遇金利を下げているだけなので、すでに借りている僕の住宅ローンの金利は下がらないものなんですね。
なので、基本、変動金利が下がるのを期待できない事がわかりました。勉強になりました。

と、いう訳なので、住宅ローン借換を検討しています。
実際、すでの口座開設の実績などがあった方が借り換えに有利になるかな?と思い、楽天銀行の口座を開設しました。
僕は楽天証券も利用していて数百万の資産運用をしているので、それでも有利になるかも?と考えてもいます。

けれども、金利差が大きくなければ借り換えても、メリットはないので借り換えない方がよいとも言われています。
2014年11月にローンを組んだ僕は、メリットを得にくいとは思いますが、
それなりにメリットがある様にもっていけそうにも思っています。

今回僕がメリットが生じそうと思っている理由は、

・2014年11月より金利が下がっている
・10年固定と変動金利のミックスローンにしているので、変動一本にしたら金利が下がる
・住宅購入時は、ネット銀行のローンが通らずメガバンクで借りたので、ネット銀行に乗り換えれたら金利が下がる
・現在、保険で金利が0.4%上乗せになっているが、無料で保険に入れたり、上乗せの%が低かったりする

上記の四つの理由で乗り換えにメリットがあるだろうと考えています。
という事で、金利が下がらないので、借り換えを検討しています。
上記の理由の詳細は、また次の記事で書かせてもらいますね。乗り換えがメリットあるもので、うまくいくといいなぁ。

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住宅ローンの金利が下がったのに、支払額が減らなかった理由

前回の住宅ローン記事の続きです。
頑張って何とか二日で、続きを書くことができました。

さて、金利が0.1%下がって固定金利は毎月294円支払が減ったのに、変動金利は下がらなかった理由です。

変動金利返済ルールに、
5年ルールと1.25倍ルールというものがあり、今回は5年ルールで支払額が変わらなかったのです。

5年ルールは、返済額の変更は5年間は変えずに、5年ごとに見直して変更するルールです。

1.25倍ルールは、5年の見直しの結果、返済額が上昇する場合は、1.25倍
までとなっているルールです。

この二つのルールで、急に金利が上昇しても、
毎月の返済が不可能な金額になるのを防げる事になり、借り手には助かるものとなっています。
視点を変えれば、ゆっくり返済して利息を多く払う事にもなるので、銀行が儲かり、借り手は損するルールともいえるかも知れません。
でも、毎月の支払いが膨れ上がらないのはとても助かりますどね。

今回は、この5年ルールが適応となって、金利が下がったのに、支払額が下がらなかったのです。
金利が上昇した時だけを想定していたのか、丸っきり忘れていました。

けど、金利引き下げの手続きに銀行にいった時に、銀行の職員がきちんと教えてくれたらいいのに・・・。
関東から応援にきているスタッフとかで、固定金利だけの資料を引き継ぎを受けていて、変動分は後日郵送しますって。
その時に説明はできるばずやねんけどなぁ。

それと、支払額が変わらないので、僕は損をしているのか?と一瞬思いますが、
支払い分の中身が変わって、利息分と元本返済分の比率が変わっています。

変動金利 1.275%だと 18307円(内訳  利息分6335円  元本返済額11972円)
変動金利 1.175%だと 18307円(内訳  利息分5838円  元本返済額12469円)

と変化しました。
利息分が、497円安くなったので、元本を497円多く返せているわけですね。

この積み重ねで元本が早く返せて、5年ルールの見直し時には、
金利が変わらなければ毎月の支払額がわずかですが減るかも知れませんね。
ちょっくら楽しみですね。

ちなみに支払額を減らすためには、繰り上げ返済をするのが一番ですが、
僕は住宅ローン減税をフル活用したいので、10年は繰り上げ返済をしない予定です。

ちなみに、それで考えると、ミックスローンにして、中途半端な10年固定にしたのは失敗だったと思います。
けど、今更、言っても仕方がないし、10年固定で安心を買えているのは事実だし満足しています。

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住宅ローン金利を0.1%引き下げる手続きをしました

住宅ローンネタです。

少しで支出を減らそうと保険の整理・解約もしていたのですが、
住宅ローン金利を0.1%引き下げる方法が見つかったので実行しました。

その方法は、自然災害時返済一部免除特約の解約です。
この特約は、金利を0.1%上乗せする事で、
地震や台風、津波の被害にあった時に、最大24か月分の住宅ローンを免除される特約です。

解約には事前予約して銀行に行かないと行けないので手間でしたが、支出削減の為に、手続きしました。

ローンを組む時には入れるけど、途中からは入れず、
後から解約が可能となっていたので、僕はとりあえず入っていました。
住宅ローンを払って、1年半がたちもう再度検討してみて、解約を決意しました。

全壊になった場合に24か月分で、僕でいえば95万円が免除となりますが、大規模半壊で12か月、半壊で6か月となります。

その保証で、残り1200万弱、33.5年のローン金利が0.1%高くなるので、割が合わないと考えました。
まあ、保険って、割が合うか合わないか?は人それぞれで、それをよく検討するのが大切なものなんですけどね。


ちなみに金利はミックスローンにしているので、

10年固定金利    1.75%  → 1.65%
変動金利       1.275% → 1.175%     に変わりました。


毎月の支払額は

10年固定金利    19751円  → 19455円 と 296円安くなりました。
変動金利        18307円 →  18307円 と  変わらずでした。

変動金利も安くなって合計月500~600円は安くなると思っていたけど、変動金利の返済額は変わらず??
金地が下がったのになんでや??銀行に電話しようと思ったけど、自分で調べてその理由がわかりました。

住宅ローンを組む時に説明は受けていたはずなのにまるっき忘れてました・・・。
なぜ金利が下がったのに、支払額が変わらないのか?は、長くなったのでまた次の記事で書かせてもらいます。

まあとにかく、少し手間でしたが、しかも変動金利分は安くならなくて残念でしたが、
月296円安くなって、単純に残りの住宅ローン期間を考えると、12万弱ぐらいの支払が減ったので嬉しいです。

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プロフィール

れくいの

Author:れくいの
 福祉専門職をしている男性です。残念ながら収入は少ないです。
 35歳(2010年5月)の時に 「福祉専門職を続けたいし、それなりの収入も得たい。」と考え、資産運用を始めました。
 42歳(2017年5月)からセミリタイヤ生活を目指しています。ワーカホリックなので、セミリタイヤしてけれども専門性を発揮してワークライフバランスを保とうと考えています。
 このブログで、低所得でも頑張っている人に夢や希望を持ってもらいたいと思っています。その為には、僕が資産運用を成功させないといけませんよね。やさしく見守ってもらえるとありがたいです。よろしくお願いします。
※投資は自己責任でお願いします。

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